Les effets d’annonce de suspension des loyers commerciaux et la réalité du paiement de ceux-ci durant la crise sanitaire de COVID 19

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Le 16 mars 2020, le Président de la République annonçait pour les entreprises des mesures exceptionnelles de report de charges fiscales, sociales, de soutien au report d'échéances bancaires et de garanties de l'État à hauteur de 300 milliards d'euros pour tous les prêts contractés auprès des banques. Et le gel des prélèvements fiscaux et sociaux pour les plus « petites ».

Il précisait que « les factures d'eau, de gaz ou d'électricité ainsi que les  loyers devront être suspendus ».

Cette dernière phrase allait-elle permettre aux microentreprises de suspendre le paiement des factures d'énergie et des loyers ?

Le paragraphe g du 1° de l’article 11 de la loi d’urgence n° 2020-290 du 23 mars 2020, prévoit que le gouvernement est autorisé à prendre une ordonnance « permettant de reporter intégralement ou d'étaler le paiement des loyers , des factures d'eau, de gaz et d'électricité afférents aux locaux professionnels et commerciaux  et de renoncer aux pénalités financières et aux suspensions, interruptions ou réductions de fournitures susceptibles d'être appliquées en cas de non-paiement de ces factures ».

Le texte précise que ces mesures pourraient bénéficier aux microentreprises, au sens du décret n° 2008-1354 du 18 décembre 2008, dont l'activité est affectée par la propagation de l'épidémie, c’est-à-dire celles qui occupent moins de dix personnes et dont le chiffre d'affaires annuel ou le total de bilan n'excède pas 2 millions d'euros, ce qui limite pour le moins son application qui l’était déjà bien assez.

La « suspension » des  loyers est ainsi devenue un report ou un étalement, qui a été défini par l'ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d'eau, de gaz et d'électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l'activité est affectée par la propagation de l'épidémie de covid -19.

Il est alors aisé de constater que les bénéficiaires de la mesure relative aux loyers et fournitures ne sont plus les microentreprises au sens du décret de 2008, mais « les personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité mentionné à l'article 1er de l'ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020 susvisée » et  « celles qui poursuivent leur activité dans le cadre d'une procédure de sauvegarde, de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire ».

L'ordonnance n° 2020-317 précise que le fonds de solidarité, créé pour une durée de trois mois reconductible pour trois mois de plus maximum, a pour objet « le versement d'aides financières aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique particulièrement touchées par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation du covid -19 et des mesures prises pour en limiter la propagation ».
 
Cependant, selon l'article 1er alinéa 2 de l'ordonnance n° 2020-316, c'est un décret qui déterminera les critères d'éligibilité à ces dispositions, et notamment « les seuils d'effectifs et de chiffre d'affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d'affaires constatée du fait de la crise sanitaire ».

Il s’agit d’un fonds créé par l'État et les régions pour prévenir la cessation d'activité des très petites entreprises (TPE), microentrepreneurs, indépendants et professions libérales, avec un chiffre d'affaires annuel inférieur à 1 million d'euros et un bénéfice annuel imposable inférieur à 60 000 €, particulièrement touchés par les conséquences économiques du covid -19. Il s'agit d'entreprises qui ont fait l'objet d'une interdiction d'accueil du public ou d'une perte de chiffre d'affaires d'au moins 50 % en mars 2020 par rapport à mars 2019.

Ainsi, les potentiels bénéficiaires sont considérablement réduits puisqu’une mesure spécifique, complexe techniquement, pour des entreprises de taille encore plus petite, a remplacé une mesure générale pour les microentreprises,

Par alleurs, les très petites entreprises créées après mars 2019 ne pourront pas justifier de la perte de 50 % de leur chiffre d'affaires sur un an !

Quant aux PME et aux plus grandes entreprises, elles attendront l’éventualité d'autres textes !

Surtout il n’est plus question de report des loyers puisque l'article 4 de l'ordonnance n° 2020-316 prévoit seulement que les personnes bénéficiaires du fonds de solidarité « ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d'astreinte, d'exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d'activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux , nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du code de commerce. Les dispositions ci-dessus s'appliquent aux loyers et charges locatives dont l'échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai de deux mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire déclaré par l'article 4 de la loi du 23 mars 2020 précitée ».

Pyramide de textes en quelques jours, totalement différents de l’annonce présidentielle, pour aboutir à une mesure de neutralisation des sanctions pour non-paiement des loyers et charges échus entre le 12 mars 2020 et un délai de deux mois après la cessation de l'état d'urgence sanitaire.

Cependant, les loyers et charges restent dus et peuvent aujourd’hui faire l'objet d'actions en paiement ou de saisies, dans la limite du fonctionnement des tribunaux qui n’est pas encore d’actualité.

En l’état de notre droit, la force exécutoire des contrats prévaut, et l’annulation des loyers et charges n’est pas possible.

Pour les bailleurs, même non payés, ils ne sont pas éligibles aujourd’hui à une aide d'État pour leur permettre de faire face à leurs charges de copropriété, fiscales, ou d’emprunts immobiliers.

En conséquence, si les procès pour  non-paiement des loyers commerciaux ne peuvent actuellement avoir lieu, il n’en demeure pas moins qu’ils vont s’intensifier lorsque l’activité judiciaire reprendra son activité.

En effet, la situation actuelle ne peut qu’entraîner  de nombreuses procédures en référé pour acquisition de clause résolutoire pour des échéances de loyers impayés, de demandes de délai de règlement devant le juge de l’exécution pour les autres créances.

Compte tenu des circonstances exceptionnelles et désastreuses, la bonne foi des loueurs semble acquise.

Il va falloir alors convaincre, au cas par cas, que les demandes de délais sollicités pour régler le retard de loyers sont justifiées.
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