Les vices cachés dans l'immobilier.

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Quels sont les recours dans le cadre de la garantie immobilière des vices cachés ?

La garantie des vices cachés protège l’acquéreur d’un bien immobilier contre la découverte, après achat, d’éventuels défauts non apparents ou dissimulés, qu’une inspection minutieuse n’aurait pas permis de mettre en évidence avant l'achat.

La garantie des vices cachés est définie par l’article 1641 du code civil qui dispose :
« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus».

Comment cette garantie immobilière des vices cachés peut-elle être mise en œuvre ?


Il convient de rapporter la preuve du vice, de son antériorité et  son caractère caché.

L'existence du vice sera approuvée par des infiltrations d’eau dans une pièce, un mur qui se lézarde, un système d’évacuation ne satisfaisant pas aux normes, charpente dégradée, etc.

Le vice caché ne peut se limiter à un simple défaut d’agrément.

Il doit rendre l’immeuble impropre à son usage ou diminuer tellement cet usage que l’acheteur aurait été conduit à renoncer à l’acquisition ou, à tout le moins, à en négocier le prix à la baisse s’il en avait eu connaissance.

L'existence du défaut ne suffit pas, puisqu'il convient de prouver que le vice existait avant la transaction, mais qu’il n’était pas apparent ou qu'il a été dissimulé, conformément à la définition de l'article 1641 du Code civil.

Si le vendeur vous a informé de l’existence du vice, aucun recours n’est possible à son encontre ; c’est également le cas pour tous les points concernés par un diagnostic.

L’existence du vice caché peut être démontrée par des attestations ou des devis de réparation.


Il convient tout autant de faire réaliser une expertise.

Lorsque la démonstration du vice caché vous apparaît faite, il convient de prévenir le vendeur, de la difficulté, qui, à défaut de rapprochement amiable, doit être assigné devant le tribunal compétent en garantie des vices cachés.

Légalement, la garantie pour vice caché peut être mise en œuvre pendant deux ans après la découverte du défaut, conformément à l’article 1648 du Code civil.

Toutefois, l’action doit intervenir aussi vite que possible.

En matière immobilière, la présence du vice caché reconnue permet plusieurs possibilités :
- demander qu'il soit remédié aux dommages,
- conserver le logement mais vous en faire rembourser une partie du prix, qui sera déterminée par des experts et laissée à l’appréciation du juge.
- annuler la vente, rendre le logement et vous en faire rembourser le prix ainsi que les frais occasionnés par la vente. Si vous optez pour cette troisième option et obtenez gain de cause, vous devez rendre le bien dans l’état dans lequel vous l’avez acheté.

Il peut aussi arriver que le juge estime que le vice caché existe bien, mais n’est pas suffisant pour justifier l’annulation de la transaction.

Il peut alors mettre en place une simple action en diminution du prix.

S’il est prouvé que le vendeur connaissait l’existence du défaut au moment de la transaction, vous pouvez également obtenir des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi selon l'article 1645 du Code civil.

Dans l'immobilier, certains contrats de vente comprennent une clause de non garantie des vices cachés, selon laquelle l’acquéreur accepte le bien en l’état et renonce à toute action ultérieure.

Si le vendeur n’est pas un professionnel, cette clause est légale.


Le seul recours dont vous disposez alors est de prouver que le vice était connu du vendeur lorsque l’acte de vente a été signé, c'est-à-dire la preuve de la mauvaise foi du vendeur.

À l’inverse, si le vendeur était un professionnel, le versement de dommages et intérêts vous sera systématiquement accordé.

Comme souvent, recourir à un professionnel revient donc à s’assurer la garantie d’une protection accrue.

En toute hypothèse, il convient d’envisager l’ensemble de son dossier pour la reconnaissance de la totalité de ses préjudices avec un avocat habitué à ce type de saisine, de négociations et de combat.
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